Checklist · Reforma Tributária
Pessoa física locadora de imóveis como contribuinte do IBS e da CBS
Roteiro para identificar, na carteira, a pessoa física que aluga imóveis e passa a ser contribuinte do IBS e da CBS (mais de 3 imóveis e receita acima do limite), entender a tributação da locação, cumprir cadastro, nota e apuração e comparar com a alternativa de pessoa jurídica.
Quando usar: Todo fim de ano, com a receita de aluguéis do ano que termina (ela define a condição no ano seguinte), e todo mês para quem está perto do limite. Primeira triagem: com a receita de 2026, para 2027.
- 4 etapas
- 17 passos
- 17 com o passo a passo explicado
O roteiro completo está na sua conta
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- 1. Triar a carteira · 5 passos
- 2. Entender a tributação · 5 passos
- 3. Cumprir as obrigações · 4 passos
- 4. Comparar e comunicar · 3 passos
Ferramentas e guias deste checklist
O que ajuda a fazer e a entender cada parte do roteiro.
Ferramentas
- IBS/CBS sobre Locação de Imóveis
- Aluguel PF x PJ
- Calculadora de Carnê-Leão
- Regimes Diferenciados da LC 214
- Consulta CST e cClassTrib do IBS/CBS
- Conferidor de XML da Reforma
- Split Payment no Fluxo de Caixa
- Agenda de Obrigações
- Conciliação Bancária
- Calculadora de Ganho de Capital (IRPF)
- ITCMD por Estado
- Protocolo de Entrega Digital
- Reajuste Anual de Honorários
- Serviços Extras Não Cobrados
Guias para entender
- Locação de imóveis na reformaComo o IBS e a CBS alcançam aluguéis e arrendamentos de imóveis — redução de 70% da alíquota, redutor social mensal no residencial, pessoa física contribuinte acima dos limites e opção de 3,65% para contratos antigos.
- Pessoa física contribuinte de IBS e CBS e inscrição no CNPJA pessoa física que vende bens ou presta serviços com habitualidade, de forma profissional ou em volume de atividade econômica é contribuinte de IBS e CBS e, a partir de 1º/01/2027, precisa se inscrever no CNPJ e emitir documento fiscal.
- Operações com bens imóveis na reformaRegime específico do IBS e da CBS para venda, cessão de direitos, locação, administração, corretagem e construção de imóveis, com alíquotas reduzidas em 50% (70% na locação), redutor de ajuste e redutor social.
- NFS-e padrão nacional e a reformaA NFS-e de padrão nacional é a nota em que o prestador informa o ISS e, desde a reforma, o IBS e a CBS. A LC 214/2025 obrigou os municípios a emitir no padrão nacional ou compartilhar os dados com o ambiente nacional desde 2026.
- Apuração assistida e recolhimentoApuração mensal do IBS e da CBS montada pelo fisco a partir dos documentos fiscais e dos pagamentos, que o contribuinte confirma ou ajusta até o último dia útil do mês seguinte, quando também vence o saldo a recolher.
- Aluguéis recebidos pela pessoa físicaComo a pessoa física tributa o aluguel que recebe — carnê-leão se o inquilino é pessoa física, IRRF se é empresa —, o que pode ser excluído (IPTU, condomínio, taxa da imobiliária) e o que muda com a reforma tributária a partir de 2027.
- Partes relacionadas e valor de mercado no IBS e na CBSNa venda ou na entrega gratuita a parte relacionada (empresa do mesmo grupo, sócio, parente, empregado), o IBS e a CBS são calculados sobre o valor de mercado, e não sobre o preço combinado entre as partes.
- Bares, restaurantes, hotelaria e turismo na reformaRegimes específicos do IBS e da CBS para bares e restaurantes, hotelaria, parques de diversão e temáticos e agências de turismo — alíquota reduzida em 40%, regras próprias de base e, em geral, sem crédito para o cliente.
- Créditos de IBS e CBSComo o contribuinte do regime regular apropria, usa e perde créditos de IBS e CBS: documento idôneo, extinção do débito do fornecedor, ordem de compensação, prazo de 5 anos, estornos e créditos presumidos.
- Split paymentRecolhimento do IBS e da CBS na liquidação financeira do pagamento: a instituição de pagamento separa o valor dos tributos e o envia ao fisco, e o fornecedor recebe o líquido. Implantação gradual, começando facultativa entre empresas.
- Carnê-leãoO recolhimento mensal obrigatório do imposto de renda da pessoa física que recebe de outra pessoa física ou do exterior, calculado pela tabela mensal e pago em DARF código 0190 até o último dia útil do mês seguinte.
Outros checklists de Reforma Tributária
- IBS: roteiro para determinar incidência, local da operação (destino) e alíquota
- CBS: roteiro de incidência, base e alíquota (teste em 2026, cobrança plena em 2027)
- Imposto Seletivo: verificar se produtos do cliente são alcançados (a partir de 2027)
- Análise de uma operação no IBS/CBS de ponta a ponta (fato gerador, contribuinte, base, alíquota, regime e crédito)
- Direito a crédito de IBS/CBS: requisitos, extinção do débito na etapa anterior e vedações (uso e consumo pessoal)
- Split payment: preparar recebimentos (cartão, Pix, boleto) e conciliação
- Cashback: identificar clientes fornecedores obrigados à devolução e efeitos na operação
- Cronograma 2026–2033 por cliente: o que muda em cada ano
- Diagnóstico de impacto da Reforma na carteira de clientes
- Plano de comunicação com os clientes sobre a Reforma
Ferramentas Inteligentes para Contadores
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