Tributário
Aluguel PF x PJ
Carnê-leão na PF contra PJ no Presumido com PIS/Cofins ou IBS/CBS da reforma, custos, retenção de 10%, payback e aluguel de equilíbrio.
4,7 de 5 · 10 avaliações de quem usa a ferramenta
Nesta ferramenta
- Cálculo no servidor com memória passo a passo
- PDF A4 pronto para o cliente
- Copiar resultado para o Word
- Salvar, reabrir e duplicar resultados
Para quem é
Contadores que respondem ao cliente proprietário se vale a pena abrir uma empresa para receber os aluguéis, com a reforma tributária e a Lei 15.270 na conta.
Problemas que resolve
- PJ aberta para renda de aluguel que não paga nem a contabilidade.
- Cliente pagando 27,5% no carnê-leão sem saber que a PJ tributa cerca de 11% da receita.
- Conta feita sem IBS/CBS da locação a partir de 2027 nem a retenção de 10% sobre retiradas altas.
- Custo de mudança (ITBI, cartório, abertura) ignorado na hora de decidir.
- Consultoria dada no achismo, sem parecer escrito para cobrar.
O que você ganha
- Líquido anual na PF e na PJ lado a lado, ano a ano de 2026 a 2033.
- Carnê-leão com encargos dedutíveis, dependentes e o redutor de 2026; PJ com 32%, adicional, CSLL, PIS/Cofins ou IBS/CBS reduzidos em 70%.
- Redutor social residencial, opção de 3,65% para contratos antigos e aviso de quando a PF vira contribuinte do IBS/CBS.
- Custos da PJ, custo de mudança, payback e o aluguel mensal a partir do qual a PJ compensa.
- Parecer em PDF para a reunião com o proprietário.
Em detalhes
O que esta ferramenta faz
Compara a tributação dos aluguéis recebidos na pessoa física (carnê-leão pela tabela progressiva com o redutor da Lei 15.270/2025, deduzidos encargos do imóvel e dependentes) com o recebimento por uma pessoa jurídica no Lucro Presumido (presunção de 32%, IRPJ com adicional, CSLL, PIS/Cofins até 2026 e, de 2027 a 2033, CBS e IBS sobre locação com redução de 70%, redutor social residencial e a opção de 3,65% para contratos antigos). Considera os custos recorrentes da PJ, o custo único de mudança (ITBI, cartório, abertura) e a retenção de 10% sobre retiradas acima de R$ 50 mil por mês. Entrega o líquido anual em cada estrutura, a diferença, o tempo de recuperação dos custos, o aluguel mensal a partir do qual a PJ compensa e o aviso de quando a própria pessoa física vira contribuinte do IBS/CBS. Parecer em PDF A4, cópia para o Word e memória de cálculo.
Base legal
- Lei nº 7.739/1989, art. 14, e RIR/2018, arts. 41, 42 e 118 a 120 (aluguel na PF: carnê-leão e encargos dedutíveis); Lei nº 9.250/1995, art. 4º; Lei nº 15.270/2025 (redutor do IRPF e retenção de 10% sobre lucros acima de R$ 50 mil/mês)
- Lei nº 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, c, art. 20 e art. 3º (presunção de 32% na locação, IRPJ 15% e adicional); Lei nº 7.689/1988, art. 3º (CSLL 9%); Lei nº 9.718/1998 (PIS/Cofins cumulativos 3,65%)
- Lei Complementar nº 214/2025, art. 251, § 1º, I (PF contribuinte com mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil), art. 260 (redutor social de R$ 600,00 por imóvel residencial), art. 261, parágrafo único (redução de 70% na locação), art. 487 (opção de 3,65% para contratos antigos, redação da LC nº 227/2026) e arts. 343 a 349 (transição 2026–2033)
- IN RFB nº 1.700/2017, art. 238 (lucros isentos no Presumido); CF, art. 156, § 2º, I (imunidade de ITBI na integralização, custo informado pelo usuário)
Na prática
Checklists que usam esta ferramenta
Os roteiros do escritório em que ela entra, com as etapas e a base legal.
- Abertura de Holding PatrimonialSocietário
- IRRF sobre aluguéis pagos por pessoa jurídica a pessoa físicaFiscal
- Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa JurídicaImposto de Renda
- Rendimentos Recebidos de Pessoa Física e do Exterior (Carnê-Leão na Declaração)Imposto de Renda
- Declaração de Imóveis em Bens e DireitosImposto de Renda
- Aluguéis Recebidos de Pessoa Física (Carnê-Leão do Aluguel)Imposto de Renda
- Aluguel recebido por meio de imobiliária: inquilino pessoa física ou jurídica, IRRF, carnê-leão e declaraçãoImposto de Renda
- Revisão de contratos com cláusula de repasse tributárioReforma Tributária
Avaliações
O que diz quem usa
4,710 avaliações
Dúvidas
Perguntas frequentes
Como o aluguel é tributado na pessoa física?
Mês a mês no carnê-leão (DARF 0190), pela tabela progressiva com o redutor da Lei 15.270/2025, deduzidos IPTU, condomínio, taxas e comissão de administração pagos pelo locador e os dependentes. Quando o locatário é PJ, a retenção na fonte segue a mesma tabela. Na declaração anual, soma-se aos demais rendimentos.
E na pessoa jurídica no Presumido?
Presunção de 32% da receita (Lei 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, c): IRPJ 15% + adicional de 10% acima de R$ 240 mil/ano, CSLL 9%, PIS/Cofins 3,65% até 2026. De 2027 em diante, CBS e IBS sobre a locação com alíquotas reduzidas em 70% e redutor social de R$ 600,00 por imóvel residencial (LC 214/2025, arts. 260 e 261). A carga fica perto de 11% a 14% da receita, mais os custos de manter a empresa.
A pessoa física também vai pagar IBS/CBS?
Só se no ano anterior tiver recebido mais de R$ 240 mil de aluguéis e alugado mais de 3 imóveis (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I). Abaixo disso, a PF não é contribuinte. A ferramenta avisa quando o cliente cruza esse limite.
O que é a opção de 3,65%?
Contratos de locação por prazo determinado firmados até a publicação da LC 214 podem recolher IBS/CBS em 3,65% da receita bruta (art. 487, redação da LC 227/2026): não residenciais pelo prazo original; residenciais até o fim do contrato ou 31/12/2028. Sem redutor social e sem crédito.
A retirada dos lucros da PJ é tributada?
Os lucros são isentos até a presunção líquida ou o lucro contábil (IN RFB 1.700/2017, art. 238), mas desde 2026 retiradas acima de R$ 50 mil por mês para a mesma pessoa sofrem retenção de 10% (Lei 15.270/2025). A ferramenta desconta essa retenção do líquido da PJ quando o lucro mensal passa do limite.
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