Reforma Tributária

IBS/CBS sobre Locação de Imóveis

IBS e CBS por imóvel alugado: redução de 70%, redutor social, contratos antigos a 3,65%, curta temporada, crédito e triagem da PF.

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Nesta ferramenta

Cálculo no servidor com memória passo a passo
PDF A4 pronto para o cliente
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Para quem é

Contadores de holdings patrimoniais, imobiliárias e proprietários com vários imóveis que precisam medir o IBS/CBS da locação e decidir sobre contratos antigos.

Problemas que resolve

Reajuste de aluguel negociado sem considerar o novo imposto sobre a locação.
Prazo de opção dos contratos antigos perdido por falta de cálculo.
Pessoa física que vira contribuinte do IBS/CBS sem saber, por passar dos limites de receita e imóveis.
Curta temporada tratada como locação comum quando segue as regras de hotelaria.
Parecer para o investidor sem número por imóvel.

O que você ganha

IBS/CBS por imóvel com a alíquota do ano, redução de 70% e redutor social residencial.
Opção de 3,65% para contratos antigos e regras de hotelaria para curta temporada, imóvel a imóvel.
Crédito das despesas, proporcional aos imóveis fora da opção, e comparação com o PIS/Cofins de hoje.
Triagem da pessoa física pelos limites do ano anterior e do ano corrente, com aviso de aproximação.
Reajuste necessário para manter o líquido e quadro em PDF para o cliente.

Em detalhes

O que esta ferramenta faz

Calcula o IBS e a CBS devidos por quem aluga imóveis como atividade, pessoa jurídica no regime regular ou pessoa física acima dos limites da LC 214/2025: para cada imóvel aplica a alíquota do ano da transição reduzida em 70%, o redutor social de R$ 600,00 por imóvel residencial, a opção de 3,65% da receita para contratos por prazo determinado firmados até 16/01/2025 e as regras de hotelaria para locação residencial por até 90 dias, desconta o crédito das despesas com IBS/CBS destacado e compara com o PIS/Cofins de hoje da PJ no Presumido. Faz a triagem preliminar do locador pessoa física pelos limites de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis (ano anterior) e de 20% de excesso (ano corrente), com aviso quando ele se aproxima da condição de contribuinte. Mostra a carga por imóvel, o total mensal e o reajuste necessário para manter o líquido. Quadro em PDF A4, cópia para o Word e memória de cálculo.

Base legal

Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251 (regime específico; PF contribuinte pelos limites do § 1º, I, e § 2º, II), 252, III, 253 (curta temporada como hotelaria), 254, III (fato gerador no pagamento), 255, II (base), 260 (redutor social de R$ 600,00 por mês por imóvel residencial, redação da LC nº 227/2026) e 261, parágrafo único (redução de 70%)
Lei Complementar nº 214/2025, art. 487 (opção de 3,65% para contratos por prazo determinado firmados até a publicação da lei, redação da LC nº 227/2026), arts. 47 e 28 (crédito), arts. 276 a 279 (hotelaria) e arts. 343 a 349 (transição 2027–2033)
Lei nº 9.718/1998 (PIS/Cofins cumulativos de 3,65% da PJ no Presumido, comparação com hoje); Lei Complementar nº 116/2003 (ISS não incide na locação de imóveis)

Na prática

Checklists que usam esta ferramenta

Os roteiros do escritório em que ela entra, com as etapas e a base legal.

Avaliações

O que diz quem usa

4,710 avaliações

Dúvidas

Perguntas frequentes

Como o IBS/CBS incide sobre o aluguel?

Pelo regime específico de bens imóveis (LC 214/2025, arts. 251 a 261): base igual ao aluguel, alíquotas reduzidas em 70%, redutor social de R$ 600,00 por mês por imóvel residencial e fato gerador no pagamento. Com a referência estimada de 26,5% em 2033, a locação fica em torno de 7,95%; em 2027, cerca de 2,64%.

Quando a pessoa física paga IBS/CBS sobre aluguéis?

Quando no ano anterior recebeu mais de R$ 240 mil de aluguéis com mais de 3 imóveis distintos (art. 251, § 1º, I), ou quando no próprio ano a receita passa desse limite em 20% (art. 251, § 2º, II). Abaixo disso, a PF fica fora e tributa o aluguel só no IRPF.

O que fazer com os contratos antigos?

Contratos por prazo determinado firmados até 16/01/2025 podem optar por IBS + CBS de 3,65% da receita bruta (art. 487): não residenciais pelo prazo original, residenciais até o fim do contrato ou 31/12/2028. Sem crédito e sem redutor social; a ferramenta compara com a regra geral para cada imóvel.

Locação por temporada é diferente?

Sim. Locação residencial por até 90 dias ininterruptos segue as regras da hotelaria (art. 253): alíquotas reduzidas em 40%, sem redutor social, e a plataforma de hospedagem pode ser responsável pelo recolhimento.

A ferramenta calcula IRPJ ou IRPF?

Não. Aqui é só o IBS/CBS da locação e a comparação com o PIS/Cofins atual. A decisão entre receber na pessoa física ou na jurídica, com IRPJ, CSLL e carnê-leão, está na ferramenta Aluguel PF x PJ.