Checklist · Fiscal
RET da incorporação imobiliária e patrimônio de afetação
Roteiro para a incorporadora que vai afetar o empreendimento e optar pelo Regime Especial de Tributação (RET): constituir o patrimônio de afetação, requerer a opção, apurar e pagar os 4% mensais sobre o recebido, declarar, escriturar em separado, encerrar e se preparar para a Reforma a partir de 2027.
Quando usar: No lançamento de cada incorporação (afetação e opção) e todo mês, até o dia 20, sobre as receitas recebidas no mês anterior, até o recebimento integral das vendas.
- 5 etapas
- 18 passos
- 18 com o passo a passo explicado
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- 1. Decidir e constituir a afetação · 4 passos
- 2. Optar pelo RET · 3 passos
- 3. Apurar, declarar e pagar todo mês · 5 passos
- 4. Escriturar e prestar contas · 4 passos
- 5. Encerrar e planejar a transição · 2 passos
Ferramentas e guias deste checklist
O que ajuda a fazer e a entender cada parte do roteiro.
Ferramentas
Guias para entender
- RET e regimes especiaisRegimes que fogem da regra geral de um tributo para certos setores ou operações. O mais usado é o RET da incorporação imobiliária, que unifica IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em 4% da receita recebida de cada empreendimento afetado.
- Patrimônio de afetaçãoRegime em que o terreno, a obra e os recursos de uma incorporação imobiliária ficam separados do patrimônio da incorporadora e só respondem pelas dívidas daquele empreendimento. É condição para o RET da incorporação.
- Imobiliárias, incorporadoras e loteadorasComo se tributam a corretagem e a administração de imóveis, a compra e venda de imóveis próprios, a incorporação e o loteamento: presunções, RET de 4%, patrimônio de afetação, vedação ao Simples, DIMOB e a reforma tributária dos imóveis.
- CADINCadastro federal de pessoas físicas e jurídicas com dívidas vencidas e não pagas com órgãos da União e outras situações irregulares. Estar no Cadin impede crédito com recursos públicos, incentivos e convênios.
- Regime de caixa e regime de competênciaCritérios para decidir em que período a receita ou despesa é reconhecida. Competência olha o fato (venda, serviço); caixa olha o recebimento. A contabilidade usa competência; alguns regimes tributários aceitam caixa.
- MIT — Módulo de Inclusão de TributosMódulo da DCTFWeb, no e-CAC, em que se declaram IRPJ, CSLL, PIS/Pasep, Cofins, IPI, IOF e outros tributos que não vêm do eSocial nem da EFD-Reinf. Substituiu a DCTF desde janeiro de 2025.
- EFD-ContribuiçõesEscrituração digital mensal do PIS/Pasep, da Cofins e da CPRB, com receitas, créditos e apuração. Obrigatória para Lucro Real e Presumido; prazo no 10º dia útil do segundo mês seguinte.
- Operações com bens imóveis na reformaRegime específico do IBS e da CBS para venda, cessão de direitos, locação, administração, corretagem e construção de imóveis, com alíquotas reduzidas em 50% (70% na locação), redutor de ajuste e redutor social.
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- Apuração do DAS-MEI
- Apuração de PIS e Cofins — Lucro Presumido (Regime Cumulativo)
- Apuração de IRPJ e CSLL — Lucro Presumido
- Apuração de IRPJ e CSLL — Lucro Real (Estimativa Mensal)
- Apuração de PIS e COFINS — Lucro Real (Regime Não Cumulativo)
- Apuração de ICMS (Regime Periódico de Apuração)
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