Checklist · Reforma Tributária
Construção civil e incorporação na reforma: roteiro de impacto por cliente
Roteiro para medir o efeito do IBS e da CBS em construtoras, empreiteiras, incorporadoras e loteadoras: regime específico de imóveis com redução de 50%, local da obra, apuração e cadastro por obra no CIB, limite de crédito na obra para pessoa física, subempreitada, redutores de ajuste e social, RET e opções de transição, contratos e caixa.
Quando usar: No diagnóstico da reforma, antes de 31/12/2026 (data de constituição do redutor de ajuste dos imóveis em estoque e em construção e CBS plena em 01/01/2027), e de novo antes de 2029, quando o ISS e o ICMS começam a cair.
- 4 etapas
- 15 passos
- 15 com o passo a passo explicado
O roteiro completo está na sua conta
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- 1. Levantar a carteira e a carga de hoje · 2 passos
- 2. Enquadrar as operações · 6 passos
- 3. Incorporação, loteamento e transição · 3 passos
- 4. Carga, caixa, contratos e cliente · 4 passos
Ferramentas e guias deste checklist
O que ajuda a fazer e a entender cada parte do roteiro.
Ferramentas
- Simulador de Impacto da Reforma Tributária
- IBS/CBS por Operação
- Regimes Diferenciados da LC 214
- Lista de Serviços da LC 116
- Calculadora de Impostos por Faturamento
- Consulta CST e cClassTrib do IBS/CBS
- Consulta NCM e TIPI
- Comparador de Fornecedores com Créditos
- Retenções na Nota de Serviço
- Split Payment no Fluxo de Caixa
- Modelos de Documentos
- Relatório Mensal ao Cliente
Guias para entender
- Operações com bens imóveis na reformaRegime específico do IBS e da CBS para venda, cessão de direitos, locação, administração, corretagem e construção de imóveis, com alíquotas reduzidas em 50% (70% na locação), redutor de ajuste e redutor social.
- Construção civilComo se tributa e se controla a empresa que constrói, reforma ou executa obras: CNO, aferição, retenção de 11%, CPRB, ISS no local da obra, presunção de 8% ou 32% e Anexo IV do Simples.
- Local da operação e princípio do destinoRegras do art. 11 da LC 214 que definem onde ocorre cada operação com bens e serviços. O local define as alíquotas estadual e municipal do IBS e para quem vai a receita, sempre o destino.
- CIB: Cadastro Imobiliário Brasileiro e SinterO CIB é o código nacional único de cada imóvel, urbano ou rural, administrado pela Receita Federal dentro do Sinter, o sistema que reúne dados de prefeituras, cartórios e órgãos públicos sobre imóveis.
- Créditos de IBS e CBSComo o contribuinte do regime regular apropria, usa e perde créditos de IBS e CBS: documento idôneo, extinção do débito do fornecedor, ordem de compensação, prazo de 5 anos, estornos e créditos presumidos.
- Imobiliárias, incorporadoras e loteadorasComo se tributam a corretagem e a administração de imóveis, a compra e venda de imóveis próprios, a incorporação e o loteamento: presunções, RET de 4%, patrimônio de afetação, vedação ao Simples, DIMOB e a reforma tributária dos imóveis.
- Patrimônio de afetaçãoRegime em que o terreno, a obra e os recursos de uma incorporação imobiliária ficam separados do patrimônio da incorporadora e só respondem pelas dívidas daquele empreendimento. É condição para o RET da incorporação.
- Split paymentRecolhimento do IBS e da CBS na liquidação financeira do pagamento: a instituição de pagamento separa o valor dos tributos e o envia ao fisco, e o fornecedor recebe o líquido. Implantação gradual, começando facultativa entre empresas.
- Contratos de longo prazo e reequilíbrioContratos que atravessam a transição precisam ser revistos, porque tributos embutidos no preço dão lugar ao IBS e à CBS por fora. Contratos públicos têm reequilíbrio na LC 214/2025; os privados seguem o contrato e o Código Civil.
Outros checklists de Reforma Tributária
- IBS: roteiro para determinar incidência, local da operação (destino) e alíquota
- CBS: roteiro de incidência, base e alíquota (teste em 2026, cobrança plena em 2027)
- Imposto Seletivo: verificar se produtos do cliente são alcançados (a partir de 2027)
- Análise de uma operação no IBS/CBS de ponta a ponta (fato gerador, contribuinte, base, alíquota, regime e crédito)
- Direito a crédito de IBS/CBS: requisitos, extinção do débito na etapa anterior e vedações (uso e consumo pessoal)
- Split payment: preparar recebimentos (cartão, Pix, boleto) e conciliação
- Cashback: identificar clientes fornecedores obrigados à devolução e efeitos na operação
- Cronograma 2026–2033 por cliente: o que muda em cada ano
- Diagnóstico de impacto da Reforma na carteira de clientes
- Plano de comunicação com os clientes sobre a Reforma
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