Checklist · Reforma Tributária
Operações imobiliárias na reforma: venda, incorporação, loteamento, permuta e intermediação no IBS e na CBS
Roteiro para incorporadoras, loteadoras, imobiliárias, corretores e empresas que vendem imóveis: quem entra no regime específico, alíquota reduzida em 50%, redutor de ajuste e redutor social, momento do fato gerador, opções de transição do RET e do loteamento, permuta, CIB e documentos.
Quando usar: No diagnóstico da reforma e obrigatoriamente antes de 31/12/2026, data em que se forma o redutor de ajuste dos imóveis em estoque e em construção; depois, a cada novo empreendimento.
- 5 etapas
- 22 passos
- 22 com o passo a passo explicado
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- 1. Enquadrar cliente e operação · 5 passos
- 2. Formar a base: redutores · 6 passos
- 3. Opções da transição · 2 passos
- 4. Operações especiais · 4 passos
- 5. Cadastro, documentos e contratos · 5 passos
Ferramentas e guias deste checklist
O que ajuda a fazer e a entender cada parte do roteiro.
Ferramentas
Guias para entender
- Operações com bens imóveis na reformaRegime específico do IBS e da CBS para venda, cessão de direitos, locação, administração, corretagem e construção de imóveis, com alíquotas reduzidas em 50% (70% na locação), redutor de ajuste e redutor social.
- Imobiliárias, incorporadoras e loteadorasComo se tributam a corretagem e a administração de imóveis, a compra e venda de imóveis próprios, a incorporação e o loteamento: presunções, RET de 4%, patrimônio de afetação, vedação ao Simples, DIMOB e a reforma tributária dos imóveis.
- Fato gerador e incidência do IBS e da CBSO IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens e serviços e, em casos listados, sobre fornecimentos gratuitos. O fato gerador ocorre no fornecimento, com regras para transporte, serviços contínuos e pagamento antecipado.
- Local da operação e princípio do destinoRegras do art. 11 da LC 214 que definem onde ocorre cada operação com bens e serviços. O local define as alíquotas estadual e municipal do IBS e para quem vai a receita, sempre o destino.
- Valor de referência do imóvel na reformaEstimativa do valor de mercado de cada imóvel inscrito no CIB, apurada pela Receita e pelo Comitê Gestor do IBS e divulgada no Sinter, que serve de prova no arbitramento e pode ser escolhida como valor inicial do redutor de ajuste.
- Patrimônio de afetaçãoRegime em que o terreno, a obra e os recursos de uma incorporação imobiliária ficam separados do patrimônio da incorporadora e só respondem pelas dívidas daquele empreendimento. É condição para o RET da incorporação.
- ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens ImóveisImposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis e de direitos reais sobre imóveis entre vivos, como a compra e venda, calculado sobre o valor venal com alíquota da lei municipal.
- CIB: Cadastro Imobiliário Brasileiro e SinterO CIB é o código nacional único de cada imóvel, urbano ou rural, administrado pela Receita Federal dentro do Sinter, o sistema que reúne dados de prefeituras, cartórios e órgãos públicos sobre imóveis.
- CST do IBS e da CBS e cClassTribO CST do IBS e da CBS (3 dígitos) diz a situação tributária do item e o cClassTrib (6 dígitos) aponta o dispositivo exato da LC 214/2025 que se aplica. O par é obrigatório em cada item dos documentos fiscais com IBS e CBS.
- Contratos de longo prazo e reequilíbrioContratos que atravessam a transição precisam ser revistos, porque tributos embutidos no preço dão lugar ao IBS e à CBS por fora. Contratos públicos têm reequilíbrio na LC 214/2025; os privados seguem o contrato e o Código Civil.
Outros checklists de Reforma Tributária
- IBS: roteiro para determinar incidência, local da operação (destino) e alíquota
- CBS: roteiro de incidência, base e alíquota (teste em 2026, cobrança plena em 2027)
- Imposto Seletivo: verificar se produtos do cliente são alcançados (a partir de 2027)
- Análise de uma operação no IBS/CBS de ponta a ponta (fato gerador, contribuinte, base, alíquota, regime e crédito)
- Direito a crédito de IBS/CBS: requisitos, extinção do débito na etapa anterior e vedações (uso e consumo pessoal)
- Split payment: preparar recebimentos (cartão, Pix, boleto) e conciliação
- Cashback: identificar clientes fornecedores obrigados à devolução e efeitos na operação
- Cronograma 2026–2033 por cliente: o que muda em cada ano
- Diagnóstico de impacto da Reforma na carteira de clientes
- Plano de comunicação com os clientes sobre a Reforma
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