Checklist · Reforma Tributária
Locação de imóveis na reforma: roteiro de impacto para locadores, locatários e imobiliárias
Roteiro para medir o efeito do IBS e da CBS na locação de imóveis: regime específico com redução de 70%, redutor social da locação residencial, curta temporada como hotelaria, pessoa física locadora, contratos antigos a 3,65%, créditos do locador e do locatário, fundos imobiliários, administração e intermediação com 50%, NFS-e e contratos.
Quando usar: No diagnóstico da reforma, antes de 01/01/2027 (CBS cobrada, PIS e Cofins extintos, pessoa física locadora com CNPJ e nota), e sempre que o cliente firmar ou renovar contrato de locação.
- 4 etapas
- 15 passos
- 15 com o passo a passo explicado
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- 1. Levantar a carteira e a carga de hoje · 2 passos
- 2. Enquadrar a locação · 7 passos
- 3. Créditos, imobiliária e documentos · 4 passos
- 4. Comparar e comunicar · 2 passos
Ferramentas e guias deste checklist
O que ajuda a fazer e a entender cada parte do roteiro.
Ferramentas
Guias para entender
- Locação de imóveis na reformaComo o IBS e a CBS alcançam aluguéis e arrendamentos de imóveis — redução de 70% da alíquota, redutor social mensal no residencial, pessoa física contribuinte acima dos limites e opção de 3,65% para contratos antigos.
- Operações com bens imóveis na reformaRegime específico do IBS e da CBS para venda, cessão de direitos, locação, administração, corretagem e construção de imóveis, com alíquotas reduzidas em 50% (70% na locação), redutor de ajuste e redutor social.
- Créditos de IBS e CBSComo o contribuinte do regime regular apropria, usa e perde créditos de IBS e CBS: documento idôneo, extinção do débito do fornecedor, ordem de compensação, prazo de 5 anos, estornos e créditos presumidos.
- Locação de bens móveis e imóveisComo se tributa o aluguel de imóveis e de bens móveis pela empresa e pela pessoa física: sem ISS na locação de móveis, presunção de 32%, vedação ao Simples para imóveis próprios, carnê-leão e reforma tributária.
- Bares, restaurantes, hotelaria e turismo na reformaRegimes específicos do IBS e da CBS para bares e restaurantes, hotelaria, parques de diversão e temáticos e agências de turismo — alíquota reduzida em 40%, regras próprias de base e, em geral, sem crédito para o cliente.
- Pessoa física contribuinte de IBS e CBS e inscrição no CNPJA pessoa física que vende bens ou presta serviços com habitualidade, de forma profissional ou em volume de atividade econômica é contribuinte de IBS e CBS e, a partir de 1º/01/2027, precisa se inscrever no CNPJ e emitir documento fiscal.
- Imobiliárias, incorporadoras e loteadorasComo se tributam a corretagem e a administração de imóveis, a compra e venda de imóveis próprios, a incorporação e o loteamento: presunções, RET de 4%, patrimônio de afetação, vedação ao Simples, DIMOB e a reforma tributária dos imóveis.
- NFS-e padrão nacional e a reformaA NFS-e de padrão nacional é a nota em que o prestador informa o ISS e, desde a reforma, o IBS e a CBS. A LC 214/2025 obrigou os municípios a emitir no padrão nacional ou compartilhar os dados com o ambiente nacional desde 2026.
Outros checklists de Reforma Tributária
- IBS: roteiro para determinar incidência, local da operação (destino) e alíquota
- CBS: roteiro de incidência, base e alíquota (teste em 2026, cobrança plena em 2027)
- Imposto Seletivo: verificar se produtos do cliente são alcançados (a partir de 2027)
- Análise de uma operação no IBS/CBS de ponta a ponta (fato gerador, contribuinte, base, alíquota, regime e crédito)
- Direito a crédito de IBS/CBS: requisitos, extinção do débito na etapa anterior e vedações (uso e consumo pessoal)
- Split payment: preparar recebimentos (cartão, Pix, boleto) e conciliação
- Cashback: identificar clientes fornecedores obrigados à devolução e efeitos na operação
- Cronograma 2026–2033 por cliente: o que muda em cada ano
- Diagnóstico de impacto da Reforma na carteira de clientes
- Plano de comunicação com os clientes sobre a Reforma
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