Checklist · Contábil
Receita de construção e de incorporação imobiliária (CPC 47)
Roteiro para construtoras e incorporadoras reconhecerem a receita ao longo do tempo ou na entrega das chaves pelo CPC 47: enquadrar o contrato, orçar e medir o progresso, tratar financiamento, comissões e distratos, apresentar no balanço e apurar IRPJ, CSLL, PIS e Cofins (lucro real, presumido e RET), com o efeito da Reforma.
Quando usar: No lançamento de cada empreendimento ou na assinatura de contrato de construção, em cada fechamento mensal (medição do progresso e revisão do orçamento) e em cada distrato.
- 4 etapas
- 14 passos
- 14 com o passo a passo explicado
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- 1. Enquadrar o contrato · 2 passos
- 2. Orçar, medir e reconhecer · 6 passos
- 3. Apurar os tributos · 5 passos
- 4. Divulgar · 1 passo
Ferramentas e guias deste checklist
O que ajuda a fazer e a entender cada parte do roteiro.
Ferramentas
Guias para entender
- Reconhecimento de receita (CPC 47)Regra contábil que define quando e por quanto reconhecer a receita de contratos com clientes, em cinco etapas, a partir da transferência do controle do bem ou serviço ao cliente.
- Imobiliárias, incorporadoras e loteadorasComo se tributam a corretagem e a administração de imóveis, a compra e venda de imóveis próprios, a incorporação e o loteamento: presunções, RET de 4%, patrimônio de afetação, vedação ao Simples, DIMOB e a reforma tributária dos imóveis.
- Construção civilComo se tributa e se controla a empresa que constrói, reforma ou executa obras: CNO, aferição, retenção de 11%, CPRB, ISS no local da obra, presunção de 8% ou 32% e Anexo IV do Simples.
- Notas explicativasTextos e quadros que acompanham as demonstrações contábeis e explicam a base de preparação, as políticas adotadas, a composição dos saldos e os fatos que os números sozinhos não mostram.
- Políticas contábeis, estimativas e retificação de erro (CPC 23)O CPC 23 separa três tipos de mudança nas demonstrações: troca de política contábil e correção de erro de período anterior ajustam o passado; mudança de estimativa vale só do presente em diante.
- Ajuste a valor presente (AVP)Desconto dos juros embutidos em direitos e obrigações de longo prazo (e nos de curto prazo com efeito relevante), para registrá-los pelo valor equivalente à vista e reconhecer os juros ao longo do prazo.
- LALUR e LACSLivros fiscais em que a empresa do Lucro Real ajusta o lucro contábil com adições, exclusões e compensações para chegar ao lucro real (IRPJ) e à base da CSLL. Hoje são o e-Lalur e o e-Lacs, dentro da ECF.
- Percentuais de presunção do Lucro PresumidoOs percentuais aplicados sobre a receita bruta para achar a base do IRPJ e da CSLL no Lucro Presumido (1,6% a 38,4%), por atividade, e o acréscimo de 10% sobre a receita que passa de R$ 5 milhões por ano, em vigor desde 2026 (LC 224/2025).
- LC 224/2025 — corte de 10% nos benefícios fiscais federaisLei complementar de dezembro de 2025 que cortou 10% dos benefícios fiscais federais (PIS, Cofins, IRPJ, CSLL, IPI, II, contribuição patronal), aumentou a presunção do Lucro Presumido acima de R$ 5 milhões e o IRRF do JCP.
- Patrimônio de afetaçãoRegime em que o terreno, a obra e os recursos de uma incorporação imobiliária ficam separados do patrimônio da incorporadora e só respondem pelas dívidas daquele empreendimento. É condição para o RET da incorporação.
- RET e regimes especiaisRegimes que fogem da regra geral de um tributo para certos setores ou operações. O mais usado é o RET da incorporação imobiliária, que unifica IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em 4% da receita recebida de cada empreendimento afetado.
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